Cambio destinazione d’uso: una guida per muoversi passo passo
Come muoversi per un cambio destinazione d’uso: eccovi le procedure e i permessi da richiedere per modificare l’uso di un immobile.
Contenuti di Cambio destinazione d’uso: una guida per muoversi passo passo
- A cosa serve, definizione
- La verifica del Piano Regolatore
- Cambio destinazione d’uso senza opere
- Cambio destinazione d’uso con realizzazione di opere
- Cambio destinazione d’uso: il decreto Sblocca Italia
- Le comunicazioni al catasto
- Cambio destinazione d’uso: quali costi
- Ecco le nostre guide per ristrutturare casa:
A cosa serve, definizione
Il cambio destinazione d’uso è definito in ambito urbanistico come l’insieme dei permessi necessari per mutare la finalità di utilizzo di un immobile.
Generalmente quest’ultimo può avere una finalità residenziale, commerciale o industriale.
Immaginate ad esempio di voler affittare un appartamento residenziale ma come un piccolo ufficio.
In questo caso sarà necessario effettuare un cambio destinazione d’uso. Lo stesso discorso vale in senso inverso.
Vediamo quindi come procedere nel pieno rispetto dei regolamenti e delle normative vigenti, distinguendo tra i vari casi possibili.
Attenzione: vi ricordiamo che spetta alle regioni il compito di classificare e valutare i vari interventi, per cui la situazione sarà differente da zona a zona.
La verifica del Piano Regolatore
Il primo passaggio da compiere prima di richiedere il cambio destinazione d’uso è quello di verificare il PRG, il Piano Regolatore del Comune di residenza dell’immobile.
Questo documento garantisce o meno la possibilità di effettuare un cambio di destinazione.
Qualora il PRG non esista o sia stato modificato recentemente, ci si può rivolgere al Catasto.
In ogni caso, bisogna quindi muoversi dietro autorizzazione, altrimenti si cade nella condizione di abuso edilizio.
Cambio destinazione d’uso senza opere
Iniziamo dal caso più semplice: la necessità di un cambio destinazione d’uso di un immobile in cui non è prevista alcuna opera strutturale che vada a mutare l’assetto urbanistico ed edilizio.
In questa situazione si parla di mutamento funzionale.
Il proprietario procede quindi con una Denuncia di Inizio attività (DIA), firmata da un tecnico abilitato.
In alcuni Comuni è sufficiente la semplice SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), in base alla Legge 30 luglio 2010 n. 122.
Questo documento va depositato presso l’ufficio del Servizio Urbanistica e il passaggio avverrà in maniera quasi immediata.
Cambio destinazione d’uso con realizzazione di opere
Nel caso in cui l’immobile debba essere soggetto a modifiche importanti (mutamento strutturale), si dovrà procedere a richiedere il permesso di costruire (Super DIA).
Una nota a parte merita la situazione degli appartamenti condominiali: in questi casi bisogna preventivamente ottenere il permesso da parte del regolamento condominiale.
Qualora quest’ultimo vieti il cambio, decade il permesso regionale, quindi sarà opportuno richiedere un’assemblea condominiale per cercare di valutare come procedere.
Cambio destinazione d’uso: il decreto Sblocca Italia
Da come si può facilmente evincere, la presenza di tanti regolamenti regionali crea una situazione di elevata confusione.
Per questo motivo si è tentato di fare un po’ di chiarezza con il decreto Sblocca Italia (n. 133 del 12 settembre 2014).
Il decreto sottolinea l’esistenza di 4 categorie funzionali che vanno a definire il cambio di destinazione d’uso.
- Residenziale e turistico-ricettiva
- Produttiva e direzionale
- Commerciale
- Rurale.
Il passaggio da una categoria all’altra viene definito urbanisticamente rilevante anche se non comporta modifiche strutturali.
Ciò significa che, mentre sarà più agevole trasformare un appartamento in B&B, ci saranno più complessità burocratiche per affrontare il passaggio a negozio o ufficio.
Queste norme restano comunque valide sempre a patto che non vadano contro i regolamenti regionali.
Le comunicazioni al catasto
Una volta chiarito questo primo passaggio, bisogna poi procedere ad effettuare una dichiarazione di variazione d’uso catastale.
Per questo sarà necessario rivolgersi all’ex Ufficio dell’Agenzia del Territorio.
La variazione d’uso comporta difatti una modifica della rendita catastale con conseguente cambio delle imposte (ad esempio Imu e Tari).
Un altro elemento fondamentale per completare l’iter processuale sarà il rilascio del certificato di agibilità da parte del Comune.
Cambio destinazione d’uso: quali costi
Cerchiamo infine di fare un po’ di chiarezza rispetto ai costi richiesti da un cambio destinazione d’uso. Bisogna considerare:
- eventuali spese relative a opere strutturali nell’immobile;
- i costi del professionista a cui ci si rivolge per le dichiarazioni e le dovute certificazioni;
- gli oneri di urbanizzazione legati ad eventuali incrementi del carico urbanistico.
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